エンパイアコープは東京オリンピック前の1963年（昭和39年）に竣工した。新宿御苑を背に環境にとけ込んだ秀美な集合住宅であった。竣工後31年を経た1994年某ディベロッパーより建替えの提案をされたが日影規制の影響で大幅に現状規模を縮小した上で全額自己負担というものであった。

いつかは建替えなければと考えていた住民有志がこの現状に危機感を持ち、建替準備委員会を立ち上げ、住民の一人である山内研は専門家として何とかして欲しいと相談を受ける。大前提は地権者住民の負担無しと従前専有面積の確保であった。新宿区のマンション建替えのための補助金制度と最大限の容積率確保を確保した上で保留床をできる限り多く創出する必要があった。

補助金に関しては新宿区側から内諾を得たが、指定容積率を１００％確保する方法としては、高層にして日影をクリアする方法と、新宿御苑や周辺環境に配慮するために中層にして日影規制の緩和を受ける方法の2通りを考え、隣接する環境省（新宿御苑）と協議の上、東京都に日影規制緩和の許可申請の理由書を提出したが拒否されてしまった。担当行政官の見解はその時「隣の同意があれば法はどうでもいいのか？法にかなう計画があるのならそれでやれよ！」というものであった。何とも虚しい思いをしたものである。

新築工事写真（昭和37年）

新築工事写真（昭和38年）

25階相当（建物高さ約８０ｍ）塔状建物で住民の合意形成ができあがった5年後には財政難から新宿区の建替えのための補助金制度が消滅してしまい、2001年には再スタート、すなわち総合設計で容積率を上乗せし、保留床を増やす計画に方針を変更した。

総合設計に適う敷地要件を満たすため隣地を取り込んだ形での計画で許可申請書類を提出する直前、東京都景観条例（2005年当時未施行）が発表され、その事前指導のもと神宮外苑の銀杏並木と絵画館を結ぶ軸線上の景観を事前確認した。その結果、総合設計による超高層案（高さ約１２０ｍ）はもとより、一般確認案（高さ約８０ｍ）でも神宮外苑聖徳記念絵画館の丸屋根の背後にそびえ立つことになってしまうことが判明。設計・住民・行政の三者ともが「絵画館を望む銀杏並木の景観は国民の財産であって、維持してゆくべきである」という考えのもと、高層案を見直す方向で一致した。

新宿御苑に隣接し、景観上の軸線上に関わる場所に位置している上、厳しい日影規制がかかっている極めて特殊な敷地条件と住民主体の建替事業であることを鑑み、紆余曲折を経て最終的には当初の案にもどり日影規制緩和許可の取得に至った。期を同じくして新宿区高度地区変更原案が示され当該敷地も３０ｍの絶対高さ制限を設定されていたが、これについても新宿区と協議を進めた結果、当初からの経緯をふまえ区長認可というかたちでの新宿区の高度地区認定による特例の認定を受けた。十数年間、随分と遠回りをしたものである。

しかしながら、この過程の中での様々な出会いは何物にも代え難い共通財産となっている。

モンタージュ／新宿御苑からの眺め（超高層案）

モンタージュ／絵画館と銀杏並木の景観と計画建物（高層案）

事業協力者はHOU事務所の基本設計図・事業計画書に基づき公募しディベロッパー数社が応募、最終的に野村不動産が地権者によって選定された。そして2010年7月、再建建物が竣工し、大半の地権者が戻ってきた。

建築基準法をはじめ法の原理原則は常識論であり、その解釈、運用は決して国民の生活に必要以上の制限を加えるべきものではないと思う。しかし現状は必ずしもそうではないことが多い。この計画の成功は法の原則と真意を理解した上で柔軟な判断と対応をしてくれた行政・関係機関の担当者との出会いなしではありえなかったであろう。住民・設計・行政が三位一体となれたからこそ、この計画は成功したのだと思っている。

最後になったが今に至るまで地権者住民の方々は大変な努力と苦労をしながら、時には本音をぶつけ合い、時には助け合い、一丸となって十数年に渡りこの計画を進めてこられた。この努力と苦労を継続した住民の方々のエネルギーこそがこの計画の原動力であったと思っている。自己負担無しの計画案を知りながら環境と景観保護の為、相応の負担金に応じてくれた地権者住民の方々の見識と英断に最大の感謝と敬意を表します。